NECESSIDADE DE ANUÊNCIA DE CÔNJUGE DO FIADOR PARA CELEBRAÇÃO DE RENEGOCIAÇÃO DE DÍVIDA DE IMÓVEL

09

Aug

Em Recurso Especial nº 1.711.800, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça reformou acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul para decidir que a negociação de dívida de imóvel igualmente precisa ser autorizada por cônjuge de fiador.

A controvérsia tem por objeto um contrato de locação comercial celebrado em 06/06/2006 que tinha cláusula expressa de responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega das chaves em caso de prorrogação do ajuste contratual por prazo indeterminado. Em razão de inadimplência dos aluguéis pelo locatário, as partes celebraram uma transação extrajudicial estabelecendo a forma de pagamento, constando apenas o nome do fiador, e não de sua cônjuge.

Mesmo após a renegociação da dívida, as obrigações foram descumpridas, levando os locadores a ajuizarem ação de execução para cobrar os valores devidos em face dos locatários e do fiador.

O acórdão recorrido afirmou ser desnecessária a outorga uxória para a validade da fiança prestada no instrumento de transação, por não se tratar de renovação da garantia pessoal ou do contrato de locação. Contudo, segundo entendimento da Corte Superior de Justiça, independentemente da natureza jurídica do pacto celebrado, confere-se à transação o mesmo efeito da moratória (arts. 838, I e 844, §1º do CC/02), de forma a exonerar os fiadores que não anuíram.

De um lado, entendeu o tribunal de origem pela desnecessidade da concordância do outro cônjuge para a validade da transação sob a afirmação de que não se trata de renovação do contrato de locação ou da garantia pessoal.

Por outro lado, a Corte Superior fundamentou que a transação é um novo contrato (arts. 840 e 850 do CC/02), pois gera novas obrigações, prazos e forma de pagamento, de maneira a necessitar da anuência dos contratantes originários e de todos os garantidores para ser válida, sob pena de gerar a ineficiência da garantia, nos termos da Súmula 332 do STJ.

Em decisão, o Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso especial interposto pelas recorrentes para declarar a nulidade da fiança prestada na transação extrajudicial por ausência de anuência da cônjuge do fiador.

Tal entendimento é relevante sobretudo aos locadores e locatários de imóveis que necessitem firmar negócios jurídicos e alertam para a imperativa manutenção dos requisitos constantes do contrato de locação para sua validade.

Danielle Farah Ziade Advogada do Resende Ribeiro & Reis Advogados [email protected]