CDC não pode ser aplicado em compra e venda de imóvel com alienação fiduciária
Publicado em 30-11-2022
Tratou-se, na origem, de “Ação de Restituição de Quantia Paga”, por meio da qual o comprador inadimplente, diante da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, firmado com empresa do ramo imobiliário, requereu a restituição de parte dos valores pagos.
Em sede de recurso de apelação, o TJSP entendeu que “considerada a natureza jurídica de compromisso de compra e venda de bem imóvel, aplica-se à hipótese o Código de Defesa do Consumidor” [LINK 1], sendo devida, portanto, a devolução de parte dos valores pagos, porquanto “os compradores não podem ser penalizados com a perda total das prestações pagas ou com grande parte delas, sob pena de enriquecimento ilícito do vendedor” [LINK 1].
Ao apreciar o recurso especial interposto pela empresa imobiliária, todavia, o STJ fixou entendimento no sentido diverso: em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, a legislação aplicável não é o CDC, mas sim a Lei nº 9.514/1997.
O ministro relator Marco Buzzi ressaltou que a Lei nº 9.514/1997, além de específica, é, também, posterior ao CDC.
Assim, à luz do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, poderá o credor fiduciário, diante da inadimplência do comprador, consolidar a propriedade do imóvel objeto do contrato em seu nome, levando-o a leilão, com o objetivo de quitar a dívida do comprador. Apenas o valor remanescente – se houver – será entregue ao devedor.
Entretanto, há uma exigência: não basta firmar o contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária, para que a Lei nº 9.514/1997 seja aplicada. É necessário que o referido contrato esteja devidamente registrado perante o competente cartório de registro de imóveis.
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A equipe de Direito Civil do RRR fica à disposição para maiores informações sobre o assunto.
Nilson Reis Júnior
Sócio do RRR Advogados
Mariana Resende
Advogada do RRR Advogados